La Tunisie possède au début du XXème siècle un important réseau urbain constitué de plus de 30 médinas abritant 8% de la population tunisienne. Ces médinas - ces villes - présentaient en même temps une grande homogénéité et des différences notables.
Les principaux caractères communs étaient constitués par :
• Une muraille d'enceinte.
• Un centre occupé par la mosquée principale et par un réseau de commerces organisé en séquences spécialisées.
• Une voirie primaire radioconcentrique et à caractère commercial reliant le centre aux principales portes de la ville.
• Des quartiers réservés à l'habitat organisés selon des schémas en arbres (ramification d'impasses) et disposant à leur entrée des principaux équipements de la vie sociale (four, hammam, mosquée, commerces quotidiens).
• Un tissu dense obtenu par la juxtaposition d'un module : la maison traditionnelle éclairée et aérée sur un patio central permettant des mitoyennetés sur 3 et parfois 4 faces.
• Un lien fort entre les entités sociales et les entités physiques.

Par delà ces ressemblances, chaque médina est cependant une ville particulière par son acte de création, les péripéties de son histoire, sa fonction principale (politique, religieuse, commerciale, diplomatique), sa taille (Azilah n'a que 4 hectares,à Tunis 280 hectares), la topographie de son site ou ses couleurs dominantes (blanc, jaune, ocre, bleu).

Dans la 1ère partie du XXème siècle, les médinas reçoivent les principaux équipements d'infrastructure (égouts, électricité et éclairage public, eau courante). Elles sont considérées comme des tissus exceptionnels dont l'étude, la connaissance et la sauvegarde sont nécessaires. La politique urbaine mise en place sera axée sur : le respect de l'intégrité des médinas, la création de villes nouvelles en dehors de l'enceinte des tissus traditionnels, et une politique active de sauvegarde qui va s'appuyer sur des textes juridiques.

Dès 1914 un texte de loi est promulgué visant la protection des immeubles présentant un intérêt particulier pour l'art ou pour l'histoire de la Tunisie. Ce texte est transformé en 1945 et élargit la protection aux villes anciennes et aux architectures régionales. Sur ces bases juridiques, seront classés monuments historiques les principaux équipements du tissu ancien (murailles, portes de villes, medersas, mosquées), puis seront protégés des sites urbains ou ruraux remarquables.

Dans la 1ère partie du XXème siècle, les médinas reçoivent donc les principaux réseaux d'infrastructure et font l'objet d'un effort de protection, mais leur statut a changé. Elles étaient "La ville". Elles ne sont plus que des quartiers, certes importants, mais ayant perdu les équipements essentiels : ceux du pouvoir, de l'économie dominante (banque, industrie), et de la formation des nouvelles élites (école moderne, lycée, université).

La 2ème partie du XXème siècle va se caractériser par des phénomènes inédits. Les citadins aisés quittent les tissus anciens et sont remplacés par des populations rurales souvent démunies. Tous les espaces libres intra muros sont lotis et bâtis. Les densités à l'hectare s'élèvent. De 450 000 au début du siècle, les médinas passent à 1,6 millions d’habitants en 1994. La vieille maison traditionnelle, occupée désormais par plusieurs familles est découpée et surélevée, selon des techniques sans rapport avec les traditions constructives locales. Mal entretenus, les bâtis se dégradent. La concentration de population rend les équipements et les services urbains insuffisants. Les médinas gardent cependant un rôle économique important. Elles deviennent des centres spécialisés pour l'artisanat traditionnel et pour certaines formes de commerce et de service.

Oubliées pendant une vingtaine d'années, les médinas reviennent à l'ordre du jour au milieu des années 70 avec les travaux du schéma directeur deà Tunis. Depuis, les pouvoirs publics ont multiplié les études (environnementales, architecturales), fait établir des plans d'aménagement (et de sauvegarde), entrepris la restauration et la réhabilitation de murailles ou de monuments historiques.

Aà Tunis, l'ADER (Agence de Dédensification et de Réhabilitation) a mis au point et démarré l'exécution d'un programme multiforme soutenu par la Banque mondiale et comprenant notamment une aide à la réparation/réhabilitation de logements en mauvais état, et des efforts pour l'amélioration de l'environnement et du paysage urbain. Les actions de l'état sont relayées par celles de la société civile. Des mécènes participent à la restauration de monuments et les associations pour la sauvegarde du patrimoine se multiplient et font entendre leur voix parfois avec succès.

L'intérêt de la communauté internationale se renforce. Trois médinas sont inscrites sur la liste du patrimoine mondial au cours des 10 dernières années, et de nombreux financements internationaux participent à la remise en état de bâtiments ou d'équipements présentant un intérêt pour l'histoire du pays.

Mais tous ces efforts ne sont que partiellement satisfaisants, d'autant qu'est apparu depuis une dizaine d'années un phénomène nouveau : celui de l'intrusion de l'hébergement touristique à l'intérieur du tissu ancien. Amorcé à Djerba par la transformation, parfois intempestive, de maisons traditionnelles en maisons d'hôtes pour touristes aisés, le processus semble s'étendre à d'autres médinas (Chebba, El-Jem).

Aujourd'hui, insalubrité, vétusté, dégradation d'un côté, occupation du tissu ancien par le tourisme et valorisation par l'inscription sur la liste du patrimoine mondial par ailleurs rendent l'action urgente. Il faut tout à la fois sauvegarder les médinas dans la plénitude de leurs fonctions traditionnelles (habitat, artisanat, commerce) et en faire un argument essentiel pour le tourisme. Leur réhabilitation (non pas des seuls monuments mais de la totalité des tissus) va donc devenir essentielle au cours des prochaines années. Il faut dès lors s'y préparer avec efficacité. La réhabilitation suppose, bien sûr, des textes juridiques, des modalités financières ou fiscales, et des opérateurs spécialisés, mais également des professionnels au profil adapté.

Entreprises, B.E.T et architectes doivent se préparer à agir dans un contexte nouveau. La réhabilitation posera notamment des problèmes inédits aux architectes, habitués depuis 50 ans à travailler sur du "neuf", dans des extensions urbaines. L'intervention en médina fera surgir des questions originales concernant tout à la fois les matériaux et les techniques à utiliser, la typologie des bâtis à promouvoir, les échelles et les normes à respecter, la morphologie des espaces urbains et les expressions architecturales à mettre en oeuvre.